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借地借家法


借地借家法とは

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建物の所有を目的とする地上権の土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約) について平成3年10月4日に定めた法律を借地借家法という。

では、どうしてこのような法律が立法されたのでしょう。

旧法律では、貸主・借主を平等に保障とあるが、実際には 借主に不利な内容であることから新たに制定されたのである。

借地借家法は、賃貸借契約において賃借人を保護する 目的で制定されたのです。現代社会の実状に沿って修正し、借地人や借家人が土地建物の新所有者に対して、比較的容易に自己の権利を対抗できるようにしたのである。

借地借家契約の期間を長く設定し、契約更新を強制して 契約を簡単に終わらせない様にしたのである。裁判所の許可があれば、借地権の譲渡や転貸を地主の許可を得なくても できるようにした。

このため旧法で守られた借地人借家人に傾いていた権利は逆転したのである。

第三者への対抗力

baibai002 賃借権は、民法の規定により登記を備える事で初めてその対抗力を持ちます。でも賃借権が登記されることは殆どと言って無いのです。

しかし、借地借家法では、これを必要なく対抗力を有することができるのです。

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借地権は、登記の必要はなく、建物の登記がなされていれば第三者への対抗力をもつ事になりま
す。

 

借地権について

借地権の存続期間は30年以上でなければなりません。

借地権

存続期間を30年未満と約定した場合でも存続期間は 30年となり、契約で30年以上と定めて場合は、その期間が存続期間となります。

存続期間の満了後、建 物を有する借地権者が契約の更新を請求した場合、原則として前の契約と同じ条件で更新されたものとみ なされます。

但し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合は、契約の更新はされません。

又、借地 権者が契約の更新を請求しなくても、土地の使用を継続し、土地上に建物がある場合は、借地権設定者が 異議を述べない限り、借地契約は更新されます。

更新後の存続期間は、最初の更新が最短で20年、二回目 以降は最短で10年となります。

借地権の存続期間満了前に、借地上の建物が滅失した場合でも借地権は 消滅しません。

更新や譲渡

残存期間を超えて存続する建物を再築した場合、借地権の期間は延長されます。

ただし、 それには借地権設定者の承諾が必要であり、延長される借地権の期間は、承諾の日、又は、建物が増築され た日の、どちらか早い日から20年となります。

借地契約が更新されない場合、借地権者は、借地権設定者に 対して建物を時価で買い取るように請求する事が出来ます。

これを建物買取請求権といいます。 但し、借地 権者の債務不履行により借地権契約が解除された場合は、建物買取請求権は認められません。

借地権の登 記をしなくても、借地上の建物が登記されていれば、借地権を第三者に対抗する事が出来ます。

そして、建物の登記は借地権者本人名義でしなければなりません。

第三者に借地権を譲渡したり、 借地を転借するには、借地権設定者の承諾が必要になります。

そして、借地権者の申し立てにより、裁判所は借 地権設定者の承諾に代わる許可を与える事が出来ます。

定期借地権という、期間の更新がない特殊な借地権が あります。 長期定期借地権は、書面は必要ですが、期間が50年で買取請求権はありません。

建物譲渡特約付き 借地権は、書面が必要無く、期間は30年以上で建物譲渡特約があります。

建物譲渡特約とは、期間満了後に借地 上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を、あらかじめ決めておく特約です。

事業用借地権は、公 正証書が必要で、居住用は不可になります。期間は、10年以上50年未満で、買取請求権はありません。

借家権について

借地借家法とは、建物と土地について定めた特別な賃貸借契約の規定です。

賃借人に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借家人や借地人を保護する為に、 民法の規定を修正し補った法律が 借地借家法です。

借地借家法で保護される『借家』とは、建物賃貸借に摘要されます。 一時使用や無料で建物を借り る場合には、借地借家法は適用されません。

借地借家法で保護される『借地』とは、土地を借りて建物を建て、そこ で生活する場合に 摘要されます。

建物所有を目的とするならば、賃借権でも地上権でも摘要されます。

借地権を持 つ者(土地を借りた者)を『借地権者』といい、借地権を設定した者(土地を貸した者)を『借地権設定者』といいます。

建物の場合は、通常通り、『賃貸人』『賃借人』です。

借家権は、建物賃貸借の存続期間については、存続期間を定 めのある場合と、期間の定めのない場合があります。

そして、存続期間を定める場合、最短期間・最長期間について 制限はありませんが、期間を1年未満とした場合は、期間の定めが無いものとなります。

但し、1年未満の期間の定め がある建物賃貸借をする場合、公正証書等の書面によって契約をすれば、その存続期間を1年未満とすることも出来ます。

又、契約の更新をしない旨の特約を定める事も出来ます。

但し、賃貸人は賃借人に対して書面を交付し、賃貸借契約は 更新されず、期間の満了により終了する旨をあらかじめ説明しなければなりません。

建物賃貸借に存続期間の定めがあ る場合、賃貸人か賃借人のどちらかが、期間満了の1年前から6ヶ月前迄に相手方に対して更新拒絶の通知をしなければ、 その借家契約は前の借家契約と同じ条件で更新したものとみなされます。

賃借人から更新拒絶の通知をする場合は、 正当事由が必要になります。

しかし、正当事由ある更新拒絶の通知がなされたにも関わらず、賃借人が期間満了後もそ のまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家権は更新されてしまいます。

建物賃貸借に存続期間の定めがない場合、賃貸人、又は、賃借人は、いつでも解約の申し入れが出来、賃貸人からの解 約申し入れの場合は六ヶ月後、賃借人からの解約申し入れの場合は三ヶ月後に、それぞれ賃貸借契約は終了します。

但し、賃借人から解約を申し入れる場合は、正当事由が必要であり、正当事由ある解約申し入れがなされ六ヶ月後が経 過したにも関わらず、賃借人がそのまま建物の使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければ、借家 権は更新されてしまいます。

賃借人は、賃貸人の同意を得て付加した畳やふすま等の建物から分離できる造作物を賃 貸借契約終了時に賃貸人に対して時価で買い取るよう請求する事が出来、これを造作物買取請求権といいます。

但し、 賃貸借契約時に造作物買取請求権を認めない旨の特約は有効になります。

又、民法の賃貸借契約と同様、賃借人の承 諾を得れば、借家を転貸ししたり、借家権を譲渡する事が出来ます。

賃借人に無断で転貸・譲渡した場合は、原則として、 賃貸人は賃貸借契約を解除する事が出来ます。

賃借人と賃貸人の賃貸借契約が終了した場合、賃貸借契約も終了しますが、例外があります。

例外として、賃貸借契約が『期間満了』、『解約申し入れ』により終了した場合は、賃貸人が転借人に 対してそのことを通知しないと、賃貸人は、賃貸借契約の終了を転借人に対抗する事が出来ません。

又、賃貸借契約が 『賃貸借の債務不履行』を理由に解除された場合は、賃貸借契約の終了とともに転賃借契約も当然に終了し、賃貸人はそ の効果を転借人に対抗する事が出来ます。

又、賃貸借契約が『合意解除』により終了した場合は、賃貸人はその効果を転 借人に対抗する事が出来ません。

租税価格の増減や地価高騰等により、現在の貸借が不相当となった場合は、賃貸人、 又は、賃借人は、貸借の増額や減額を請求する事が出来る。

但し、増額をしない特約がある場合は、その特約期間内の 増額請求は認められません。


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