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どうなってる?現在の住宅ローン状況


住宅ローンの事情が最近の相談大多数

最近の相談事項で、圧倒的に住宅ローンの借り換えに関する相談です。

住宅ローンの借り換え

数年前、十数年前に住宅ローンを組んだ時と比べて、仕事内容や経済、景気に比例する金利、そして家族構成といった環境がかわったからでしょうか。

住宅ローンの借り換え相談の案件が多くなっています。 一般的には、住宅ローンと借り換えの場合の審査は借り換えの方が難しいとされています。

それは、勿論、借り換え審査でも同様です。

さらに、年間の返済額と年収の割合である返済負担率・ 健康面での問題・車のローンや教育ローン・キャッシングでの借り入れ・これまで住宅ローン返済の延滞など細かな点まで審査されることになります。

住宅ローン専門家の中にはやたらと自己破産を勧める方がいます。

その結果、自己破産する必要のな い方まで、自己破産してしまうケースが多いようです。

実は、専門家にとって、自己破産の手数料は収入が多いと言われています。

だからと言って住宅ローンの専門家が積極的に自己破産を勧めてい るという事ではありませんが、全ての専門家が不動産販売や住宅ローンの破綻を全て把握していない という事であると思います。

住宅ローンの借換

借り換えの条件住宅ローンの審査基準は、年収や勤務先、勤続年数、そして家族構成などを考慮して審査されます。

最も大事なのは、この先安定して返済し続けることができるかどうかという点です。

さらに、年間の返済額と年収の割合である返済負担率・ 健康面での問題・車のローンや教育ローン・キャッシングでの借り入れ・これまで住宅ローン返済 の延滞など細かな点まで審査されます。

借り換えの場合には、この審査に担保物件の価値、物件評価が重要になってきます。

新築から時間が経過して不動産の価値が大幅に下がっている場合やオーバーローンの状態になっている場合は、審査に通らないということもあります 。

借り換え審査の合否は、既存住宅ローンの残債と、 現在の物件価格の差額がどれくらいであるのか、又、差額は自己資金で埋める事が出来るのか大きな課題になります。

差額が大きいと、ある程度の資金を用意することになります。

しかし、物件によっては、この限りではありません。

住宅ローンの昔と今

昭和40年代後半の住宅ローンの金利は『10%前後』でした。まだ、銀行も住宅ローンには積極的ではなく 住宅ローン専門会社が主に貸出しをしていました。

当時の経済は右肩上がりであった為、給料も上昇し ているので、金利10パーセントで物件価格満額のローンを組んでいても支払いは成り立っていました。

返済に困ったら売却をすれば問題なく売却が出来ました。

しかし、給料は勤続年数により上昇する時代は 終わり、 住宅を購入しても価格が下がり続ける現在、住宅ローンの支払いが難しくなってくるのは当然か と思います。

頭金を多くする事により、借入額を少なくすれば当然にリスクは減らせます。

フラット35の場合

融資限度額の推移により、実際には危険な借入方をしている方が増えています。

2004年度 物件価格の 40%
2006年度 物件価格の 90%
2009年度 物件価格の100%

さらに、フラット35の借り入れ条件や金利は低いと言われています。

ただでさえ、借入の条件が低く、 融資額の比率が変化しているので、自己資金がない人でも簡単に住宅購入を考え、 そして購入が実現するようになりました。

ですが、100パーセント、ローンが組めるようになっても、最低、現金で200 万円前後の諸費用はかかります。

そこで、勢いのある不動産会社は、営業手法の一つとして諸費用ですら不要にして、完全に自己資金が不要であっても購入出来るという謳い文句で販売をし始めました。

主にマ ンションのデベロッパーや戸建ての建売業者が多かったようで、手法として様々ですが、実質値引きをし て諸費用を含めたローンを組む方法であったり、 諸費用をノンバンクで組んだりしたようです。

この場合、 諸費用にも金利がかかり支払いを圧迫します。

その結果、通常であれば金融機関の住宅ローン審査が否決か減額であるものが、満額可決の回答になりました。

住宅ローンの審査は年収から返済比率を考慮して、 融資金額を計算します。

基本的に返済比率は年収にもよりますが30パーセント~40パーセントです。

しかし、住宅ローンとは別に金利の高いノンバンクから諸費用ローンを組んだり、オーバーローンで住宅ローンを組んだりすると返済比率が50%になってしまう場合もあります。

返済比率35%とは、年収の35%迄であれば 一年間の住宅ローンの支払いに充てられるという考え方で、この返済比率が上がれば上がるほど支払い金額は高額になる為、 当然生活が圧迫されるのです。

もちろん不動産屋の営業マンは販売する事が仕事である為、 生活が圧迫されるなどと顧客が買う気を無くすようなことは一切言いません。 その結果、数年で支払いが圧 迫されるという事になります。

現在、支払いが困難な状況になられている方は、ご相談下さい。

住宅ローンの専門家

senmonka_2専門家 自己破産は、多重債務の方や病気等で働けない方にとって、債務者を守る最後の方法です。 主なメリットとして、免責決定後にすべての債務は無くなる(借金を払わなくて良くなる) ため、債務者の最低限の生活は保証されるのです。

生活する最低限度の家財道具は取り上げら れる事はない、自宅は当然に競売にかけられ売却されます。

すぐに家を追い出される事は ないのでその間に引っ越し先を決められる、選挙権等の公民権は消失しない等があります。

又、 デメリットというと弁護士へ依頼すると30万円~60万円の費用がかかる、信用情報機関にブラックと登録される、申し立てから免責決定まで時間がかかります。

家族に知られる、連帯保証人や保証人の支払い義務は無くならない等です。

自己破産は、メリットやデメリットを考え、タイミングを考慮する事が肝心です。

専門家って誰のこと?

senmonka_3専門家って誰 住宅ローン専門家と言ってもどのような立場の人間が、住宅ローン問題の専門家になるのでし ょうか?

相談をする専門家の選択を間違えてしまっては、事態は悪化し、しなくてもいい自己破産をする結果になってしまったりします。

では、住宅ローンの専門家とは誰になるのか、 立場や職業別に考えてみたいと思います。

担当者によっては非常に勉強されて、かつ経験豊 富な方もいらっしゃいます。

立場や職業別ですので、あくまで担当者の個人の力量は考えない ものとします。ご了承下さい。

銀行マンの場合

bank_2銀行マン では、初めに銀行の住宅ローン担当者からです。銀行マンは住宅ローンのプロであり、破産や任意 売却等のプロではありません。

相談した場合は、検討しますとの回答をしますが初めから断るよう になっています。

又、任売で不動産業者を紹介される事がありますが、依頼された業者は銀行の為 に仕事をしますのでご注意ください。

不動産の営業マンの場合

eigyouman不動産の営業マン 最後に不動産業者と営業マンです。

特にサラリーマンである不動産営業マンには住宅ローン破綻に関する 解決能力はありません。

彼らは利益を出す事が仕事であり、任売や破綻等の知識は特にありません。

仮に 知識があったとしても、仕事外になるので対応致しません。

仕事になる場合はもちろん対応致しますが、 顧客の利益よりも会社と自分の利益を考えて行動します。

又、ネット上で任売相談のコンサル会社が実は 不動産会社であったというのはよくある話です。

不動産価格が不安定な現在、任売ビジネスは、労力に比べ て利益は薄いのですが、件数次第では、堅実なビジネスになってしまったと言えます。

残念なのが、ビジネ スとして対応しますので利益が薄い分、見切りをつけるのも早くその結果、策を講じることも無く競売にな ってしまったという事例もあり、相談者の為を思って本当に対応しているのか疑問に感じる事もあります。

その証拠に、ローン破綻問題等は利益が無いので、全く対応しようとすらしません。知識が無いだけだとも 考えられますが…。

結論として、利益ではない何らかの志があった上で、ローン破綻問題や任売対応の看板 を掲げている専門家のいる不動産業者がベストな選択だと思います。

では、どこでその専門家と出会う事が 出来るのか?

弁護士の場合

bengoshi-001次に弁護士です。弁護士に関しては、特に注意が必要です。

一般の人には持ち合わせていない知識と経験、 それと揉め事を解決する資格を弁護士は持っています。

一般人から見れば、弁護士と聞いただけで非常に 知識が高い人間だと判断すると思います。

それ自体は間違いではないのですが、住宅ローンに詳しい弁護 士と詳しくない弁護士がいます。

住宅ローンに詳しくない弁護士や利益に走る弁護士等は、残念ながら状 況を吟味せずに自己破産しなくていい案件であるのに自己破産させているケースもあるようです。

相談しておきながら疑ってかかるのもどうかとは思いますが、ご自身の冷静な判断が必要かと思います。


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