売却しても住宅ローンを完済することができない
一般に任意売却とは、売却しても住宅ローンを完済することができない不動産売買のことです。
例えば、住宅ローンの残りが２，５００万円であったとして、不動産の売却価格が２，０００万円であれば、 単純に５００万円の借金が残ります。
このような不動産の価値を住宅ローンがオーバーしている状態を『オーバーローン』といいます。
実は、住宅ローンで購入した不動産の多くがオーバーローン状態にあります。 購入時によっぽど多額の頭金を支払っているか、住宅ローンの完済間近でもない限り、ほぼすべてと言っていいぐらいです。
バブル期とは違い、購入した不動産の価値が上昇することは稀です。 車と同様、購入した瞬間に、使用した瞬間にその価値は下がり続けています。
任意売却と一般的な不動産売買との違い
では、任意売却と一般的な不動産売買との違いはどこかというと、やるべき手続は一般的な 不動産の売買と違いはありません。
単に住宅ローンの払えなくなった家を任意で売るだけです。 そのため、傍からすれば通常の不動産売買にしか見えず、ご近所さんに借金返済の為に任売却したと解るようなこともまずないわけです。
ちなみに、任意売却であることが知れるのは、債権者と不動産屋ぐらいです。
不動産売買では、売却価格や売り出しのタイミングは任意です。 あくまで自分の物を売却するわけですから、それらに制約がつくことなどありえません。
当然、好きな価格で好き に売りに出すことが可能です。
しかし、任意売却の場合はそうではなく、抵当権が設定されている為、価格、時期等、 不動産売却の主導権のほとんどすべては債権者側にあります。
ただし、主導権が債権者側にあるとは言ってもやることは変わらず、なるべく高い価格で家を売るだけで、実際の調整 は不動産屋が行います。
任意売却は債権者にとっても苦肉の策であり、出来れば、住宅ローンを最後まで支払ってもらい、しっかり利息を回収 したいことは言うまでもありません。
ただし、それが困難となれば、債権者が次に優先すべきは損益を最小限に抑えることです。 それを実現できるのが任意売却です。
任意売却を行わないとするならば、もはや債権者 の選択肢は『競売手続』のみです。単純に貸付金回収の優劣からすると、一般的には任意売却の方が競売よりも大きいです
任意売却の注意点
任意売却を選択する迄に色々な状況があると思われますが、頼んだ不動産業者が信頼のおけるところかどうか？ が大事です。
知人の紹介だから大丈夫、ネームバリューのある大手だから安心、良い人そうだからと思っても実際にどの様に営業 してくれるかは解りません。
任意売却をお願いしたのに何ヶ月も連絡が無いという事も良く聞きます。業者の方も商売なので売れやすくて高 額の物件を優先にする事もありますので、案件を抱え過ぎている様な所は手が回らなくなるのも無理はないです。
最初に言ってい た見積り金額では任意売却では売れないからとかなり低い金額に設定し直しす事もあります。
全ての業者がというわけではないのですが、任意売却をお願いするにあたって何件か見積りを取ったところ一社 だけ高額で見積もってきたのでお願いしたが最終的には他社と同じかそれ以下の金額での任意売却になったという事も聞きます。
依頼が欲しいがために高い見積りを出す業者は気をつけましょう。
任意売却をお願いしたあとになって、リフォームしないと売れないからＯＯＯ万円用意してくださいと言われたな どと頼む相手間違えると任意売却すら出来なくなって競売になる事もあるので注意してください。
自宅に未練があり任意売却以外の選択肢
住宅ローンを滞納して任意売却を検討する方は多いと思いますが、自宅に未練があり任意売却以外の選択肢は無い のだろうかと調べると、リースバックという方法があり、「任意売却で一度売却しても今住んでいる家にそのまま住める。
その後余 裕が出来れば買い戻しも可能」という聞こえの良い案内に目が行きます。
しかし、内容を確認すれば解る事ですが数千万円の家を 任意売却で買ってもらい、その買ってもらった方（投資家）から賃貸で借りるという事になります。
賃貸で貸す側の利益を考えると、入居者は住宅ローンを滞納して払えなくなった人で家賃も払えるかどうか？と思 うのが通常で、そうなると高いお金を出して投資するならそれなりのメリットが無いと・・という事になります。
例えば、2,000万円で任意売却した場合、投資家としては最低でも年12％の利益は欲しいところなので年間240万円 ＝月20万円の家賃になります。
それだと住宅ローンよりはるかに高くなる事がほとんどで成立しない話になります。
また、3年後に 買い戻し特約を付けて貰ったとしても買い戻し出来る人はほとんどいなと思われますので、残債務が少額で月々の賃料が無理のない範囲であれば良いかと思います。
それでも、購入してくれる投資家の方が現れなければ意味がありません。最初から通常の任意売却と して活動すべきでしょう。
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