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不動産の価値と価格


土地に価値があり価値とはどのように決められていると思いますか?

道路に面した好立地

土地を買ってから、家を建てる場合、あるいは建売分譲を買う場合どちらも土地の価値により、価格が決まっています。

どのような土地に価値があり価値とはどのように決められていると思いますか?掘り出し物の不動産を見つけたら、まずは情報として不動産価値の決め方を知っていることが大切です。

まず、不動産では、道路付きの土地、特に南側道路に面して、日当たりのいい土地ほど、価格が高くなります。

ご参考までに東側と西側に関しては、特に差はありませんが、南側と北側なら、北側が5%~10%近くは割安になっています。

さらに、その土地から出入り可能な道路の数でも価値が決まります。

一般的に、土地は一つの道路に面しているものですが、角地などで、2本の道路に面している土地は、日当たりもよく開放感もあり、とても人気が高いです。

そのため、価格も少し高めになっています。あと、土地に家を建てた場合の日照の良し悪しも、とても大きく関係しています。

デッドスペースを工夫することができたら、変形地がお得に

変形した土地

実際に、家を建てたとき、隣接する土地との間に、高低差があれば、家を建ててもその高低差があることになります。

南側に隣接している土地がそこの土地よりも低ければ、日照がよくなるのでとくに人気があって価格も高くなります。

土地の形状によっても、価値は決まります。

一般的に、土地の形は、正方形や長方形が基本ですが、それ以外の変形地については、そこに建てる不動産に対しても、設計の工夫が必要になってきて建築費が高くなることもありえます。

うまくデッドスペースを工夫することができたら、変形地がお得になる場合もあるのです。住宅を建てる場合、目の前の道路幅は4m以上必要になります。

土地の価格は土地の面積(地積)や立地条件、周辺の環境によって

土地の価格は土地の面積(地積)や立地条件、周辺の環境によって決められます。

売主や不動産業者が勝手に決めるものではなく、土地の価格は次の4つの価格が一般的に認められます。

実勢価格とは、実際に売買の中で決まる価格のことで、不動産広告や情報誌に掲載されている価格はこれにあたり、 その他は公的機関が目的ごとに設置している価格です。

土地の適正な価格を判断する

国土交通省

・公示価格 

公示価格は国土交通省の機関である土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の単位面積辺りの価格を評価し、その年の4月1日の官報に掲載されます。

一般の人が土地取引や資産評価をするにあたって、土地の適正な価格を判断するのに客観的な目安が必要になります。

「公示価格」はその目安となるものです。

「公示価格」は、土地の価格を調べるには最適といえますが、拘束力がないため実勢価格とは多少のズレがあるといわれています。

・路線価(相続税評価額)

路線価は相続税、贈与税、地価税の評価に適用される価格です。

・固定資産税評価額

固定資産税評価額は文字通り、固定資産税の評価に適用される価格です。


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