不動産の競売を申し立てられる原因として上げられるのは、次の通りである。
公正証書や裁判の判決などの債務名義 （債務名義とは、強制執行をするために必要な債権の金額や、範囲を公的に証明した書面）に基づき債務者の所有する不動産住所地を管轄する地方裁判所に対し、不動産の競売を申し立てする、これを強制競売といいます。
また、抵当権や根抵当権を設定してある不動産に対して、債務者の債務不履行を理由に債権者が抵当権の実行として不動産の管轄する地方裁判所に、不動産の競売を申し立てする場合があります。
住宅ローンの滞納による 不動産競売の場合は後者の抵当権の実行を理由とする競売の 申し立てに当たります。
債権者が抵当権の実行として不動産の競売を裁判所に申し立てるには！！！
1.担保不動産競売申し立て書や
2.債権者や債務者の氏名や住所を記載した当事者目録、
3.何処の法務局に何時、抵当権の登記したかを記載した担保権・貸金の元金や、何時の金銭貸借契約書に基づく貸付金か、 元金に対する何時から何時までの利息としての金額や利率、損害金の表記のある被担保債権及び請求債権目録、
4.目的の土地が解る、地番、地目、地積、共有者名と持ち分や、目的の建物及び専有部分の建物の表記が解る、家屋番号、構造、 各階の床面積記載の物件目録を作成しなければなりません
5.法務局から不動産登記の全部事項証明書か現在事項証明書（発行後１か月以内のもの）
6.固定資産（不動産）の評価額に基づいて出された課税標準額と税相当額の証明書で固定資産公課証明書又は評価証明書
7.当事者の中に法人がある場合は、１か月以内に発行された商業登記事項証明書又は代表者事項証明書
8.債務者や物件の所有者の住民票
9.特別売却に関する意見書
10. 法務局の登記官による認証がある公図の写し（１か月以内に発行されたもの）
11. 法務局の登記官による認証がある建物図面（１か月以内に発行されたもの）
12.住宅地図等による、目的の不動産の案内図
13.債務者や所有者の居住の状況や連絡先又は占有者の有無などを記載した競売の進行に関する照会書が必要です。
また、申し立てにかかる費用も債権額によって変わりますが、先ずは予納金として
・債権額が２千万円未満であれば６０万
・２千万円以上で５千万円未満で１００万
・５千万円以上で１億円未満で１５０万
・１億円以上で２００万円と請求する債権額によって変わります
滞納している場合は、任意売却を視野に
その他にも、１個の担保権につき４千円（収入印紙）の申し立て手数料や切手代、差押登記のため確定請求債権額の千分の４ （100円未満切り捨て）の登録免許税がかかります。
一般的な戸建てやマンションでも競売申し立てをしようとすれば書類の 作成や必要書類の取得、最低でも６０万～１００万の予納金が必要となる為、 債権者とすれば任意売却で回収が出来た方が費 用もかからない為良いと言えるでしょう。
競売を申し立てられてしまっても開札期日の前日までは債権者が競売の手続きを取 り下げる事が出来ます。
競売申し立て後に任意売却の交渉をしても、金融機関によっては応じないところや、競売申し立て費用分を債権者に対し先に収めたからではないと応じないという事もあります。
住宅ローンを滞納している場合は、任意 売却を視野に入れた早めの判断が重要です。
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