マンションなどの共同住宅の場合
共有部分の維持管理費や建物の共有部分の修繕などの為に管理費や修繕費用として毎月決まった額を管理組合や管理会社が徴収します。
管理組合は、同じ建物に住む所有者で形成され、組合員の総会によって経理や理事、理事長等が選任される。
選ばれた理事長等は、毎月の収支や管理業務を行うが、管理会社に委託する場合もある。
所有者が何人もいるので、それぞれの事情で管理費が払われなかったり、共有部分を汚したり勝手に使ったりとトラブルも発生します。
特に管理費や修繕費の滞納の場合、請求して回収しなければいけません、最初は請求書をポストに入れたり、訪問して促したりしますが、それでも支払いに応じない場合は、法的に請求するしかなくなります。
裁判所に申し立てをして話し合いがついて和解になる事もあれば、裁判に出廷して来ないでそのまま判決が出る事もあります。
判決が出た場合は当然ですが、和解した場合でも支払いが無い場合は、財産の差し押さえを行う事になります。
勤務先が解っている場合は給料の差押えをするのも有効です、何も情報が無い場合は、所有している不動産の差押え(競売)を行う事になるのですが、申立てをするのに裁判所に納める予納金が最低でも60万円位は必要になり、管理組合の財源から出すしかないのです。
最終的に競売で落札された代金から予納金は戻ってきますが、必ず落札されると決まっている訳ではありません。
住宅ローンがかなり残っている場合や、その他にも抵当権がついていて競売しても申し立て債権者に売却代金の支払いが回らない様な状態（無剰余）だと競売が取下げになり、予納金のうち競売を進めるために使われた郵便代や執行官の出張費、不動産鑑定費用などを差し引いて残った分だけは戻ってきますがそれ以外の分は戻ってきません。
そうすると、競売の申し立てをする判断をした理事長等が責められる事もあります。
さらに、駐車場を借りていて駐車場代も未納の場合も大変です、不動産の競売がダメなうえに毎月の駐車場も未納となれば止めてある車を移動し、駐車場を明け渡すように強制執行をしなければいけなくなります。
このような場合、大体車も動かない場合も多くレッカー車を使ったりと執行費用もかなりかかることとなり、一旦は管理組合が負担せざるを得ません。
また、裁判や競売、明け渡しの強制執行などの際に弁護士に委任することがほとんどで弁護士費用の負担も大きいです。
散々色々やってもどうにもならない場合、最後の手段「区分所有法59条競売」を申し立てる事になります。
これは、どういうことかというと、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならず、本条は、区分所有者にこの義務を果たさない者がいる場合に、その者にかかる専有部分について、競売を請求することが出来るというもので、少し管理費を滞納したくらいでは対象になりませんが、上記に述べた様な法的請求や強制執行をしても改善がされない場合に、対象になる物件を売却する事で所有者が変更され滞納している管理費や修繕費は新たな所有者が支払う前提で買い受けするので、回収が出来るのです。また、新所有者は通常通りの使用と支払いをすると想定されるので、強制的に売却して所有者を変更すべきということです。
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