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競売物件とは


不動産の競売物件とは

forsale不動産を担保に金融機関から融資を受けて、返済を約束通りに履行でいなくなると担保となっている 家を競売により売却されてしまいます。

また、担保提供していなくても借金の返済をせず、訴訟等を起こされ判決等の執行力のある債務名義を取られると不動産に対する強制執行が出来るので競売にかけられます。

これも結構多いのですが、相続の遺産分割協議や不動産の共有者からの共有物分割請求の末、相手の持分の買い取り価格に納得がいかなかったり、分筆するにも納得がいかない等で和解が出来ずに競売になってしまう事もあります。

競売は一般的な相場より2~4割安い落札価格になるため、 極力一般の市場価格に近い金額で売れる任意売却をした方が、得なのです。

中には破産前提でいる人は、いくらで売れても自分には関係が ないことから、任意売却に消極的な人もいます。

競売のデメリット

競売を申立てする債権者は60万~150万円(一般的な住宅の場合)の予納金を裁判所に収めて申立てをする事になるので債権者にとってもリスクはあります。

予納金の使い道は執行官の出張代や不動産の評価にかかった費用等に使われます。

なので早めに取り下げになればその分使われる費用は少なく、3点セットが出 る位まで行くとかなりの費用が使われます。

その使われた分に関しては競売で落札した金額から清算出来るので回収は可能です。

また、民事再生やその他手続きによって競売を取り下げる際は債務者が負担 する事となるので早めに取下げしてもらう事が大事です。

売主がいないため瑕疵担保責任の所在は落札者

amamori先に述べた競売物件の価格の安さの理由については、メリットである様に見えて実はデメリットに なりうることだ。

まず、通常の不動産取引において当たり前の売主がいないのである。

売主がいないと 通常売買で売主に課される義務を果たす相手がいないのである。

落札した競売物件の所有権の移転のみで 物件に残置物や設備品の不具合があっても全て落札者の責任で処理しなければならない。

例えば、第三者が 住んでいた場合でも、立ち退き交渉は裁判所でもなく落札者側で行うのである。

「瑕疵担保責任」を負う相手がいないので、後に雨漏りが発覚しても全て自己の責任において処理しなければ ならない。

住宅ローンが利用できない

不動産競売の参加(債務者は入札不可)は基本的に自由だ。

しかし、ほぼ住宅ローンが使えない為一括で支払わなければならないのです。

現金を持っているか住宅ローン以外で金融機関から資金調達できる人でなければ参加あるいは落札は難しいでしょう。

裁判所の競売物件を対象に住宅ローンの融資を一部の金融機関が始めたとか。

条件や審査基準は どうのように違うのかは後で記することにします。

入札するには、保証金が必要

競売物件を入札するには、売却基準価格の20%以上の保証金を裁判所に収める。

落札できない場合は、 保証金は全額返却される。

しかし、落札者であっても残金を払えない場合は、没収される。

これは、競売妨害に あたりこういった行為排除の為の措置である。

物件情報の3点セット

「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」が競売物件の内容が分かる3つの情報です。

▲ 現況調査報告書とは、物件の現況を示し住人の有無又は、どんな人物が住んでいるか等を まとめたもの。

▲ 評価書とは、周辺の環境や売却価格の根拠を示す資料。物件の築年数や現況の基になる資料。

▲ 物件明細書とは、競売物件を特定する情報や売却の為の様々な条件が記された資料。 競売物件の大きさや場所、売却基準価格が分かる資料。


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