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民法は個人の意思を尊重


民法の土台原理

民法土台原理私たちは、生活をしていく上で、常に法律の規制を受けています。この生活には2つに大別する事ができます。
一つは国とのかかわりに関する面、もう一つは個人対個人に関する面です。それぞれ、公法、私法とも表現します。

民法は国民生活において、個人の意思を尊重するものであり社会生活のルールであるので、私法の代表的な法律です。

民法の土台原理は、全ての人々は職業や年齢等により差別されず、平等に権利・義務の主体となることができます。

民法1条の3に「私権の享有は出生に始まる」とあり、この原則により、自主独立の地位が保障されています。

「所有権絶対の原則」

土地等の『物』を、自由に使用・収益・処分することができます。

この原則により、人々は自らの創意・工夫により、拘束を受けることなく物を生産し、経済を発展させることができます。

「私的自治の原則」

全ての個人は不法行為という例外を除いて、自由な意思によらなくては権利を取得し、義務を負わされることはありません。

この原則により、個人は自由に法律関係を築くことができ、これに国が干渉することがなくなりました。

「過失責任の原則」

人は、故意または過失により他人に損害を与えた場合にのみ、損害賠償責任を負うことになります。

意思がなくても過失があれば責任を負い、過失すらなければ責任を負う必要はありません。

この原則により、自らの行為に注意さえしていれば責任を負わされることありません。

それにより、人々の自由な行動が保障されています。

『私的自治の原則』を詳しく解説すると、近代法では個人の人格を均しく尊重し、国は出来るだけ個人の生活に干渉すべきではないと考えられています。

そこから、個人が生活をしていく際に、他人との間の関係も、全て個人の意志に基づいて自由にされるべきものとされています。

そのため、現在いろいろな法律が制定され、運用されていますが、その根底にはこの大原則が貫かれています。

私的自治の原則は、民法において2つの原理としており、1つ目は、人は自分の所有物を自由に使用・収益・処分できるという所有権絶対の原則。

2つ目は、契約自由の原則です。

この契約自由の原則は契約をする際の基本原則となっており、細かく分けると4つの原則があります。

締結自由の原則…契約するかしないかは当事者の自由意思で決められる。
相手方自由の原則…どんな相手と契約するかは当事者の自由である。
内容自由の原則…契約内容をどんなものにするかは当事者の自由である。
方法自由の原則…契約方法は自由である。

『契約自由の原則』『相手方自由の原則』は、どの店でどの商品を買うのも自由であるという事であり、そして、『内容自由の原則』は、どのような内容で契約する事も自由という事、最後に『方法自由の原則』とは、書面ではなく口頭での契約も成立するという事です。

逆に言うと、不安を感じながら契約するのも自由であり、営業マンの言う事を全て信じて契約する事も自由です。

そして、ものすごく条件が悪い内容で書面を交わさないで口約束だけでの契約も自由という事です。その為、一般的には我々が常日頃に行っている契約事は、実は相手側が詳細な内容を作成し、迷わないように作られています。

しかし、住宅の場合、特に悪質な販売者や請負者、あるいは営業マンの場合は、仕様を曖昧にしたままで、契約だけを急がせてくる事もあります。

でも「内容自由の原則」がありますから、どんな内容で契約しようが法律は救ってくれません。

「個人が生活をしていく際、個人との間で結ばれていく関係も、全て個人の意志に基づいて自由にされるべき」だからこそ、個人間の契約行為は、法律や公序良俗に反しない限り、どんな契約を結んでも自由なのです。

これらのことを逆にいうと、どんな契約を結ぼうと、あるいはそのために不利益が生じようと、それは契約をした当事者双方の自己責任なのです。

キチンと決めてから契約をする。

曖昧なまま契約をする。

そのどちらを選んでも、あなたは「契約自由の原則」の権利を使って契約をしているのです。

その結果不利益が生じても、それは本人の責任なのです。

不動産業者が守るべき法律・民法の中の制限

法律で契約そのものが禁止されたり、制限されたりしているものがあります。法律で禁止されたり制限されたりしているのに、その当事者が契約行為に及べば、その契約は法律違反をしているので無効となります。

でもその様なことはごくごく限られています。

例えば、不動産業者が守るべき法律の宅建業法、建築会社が守るべき法律の建築業法、最後に、契約の際に誰もが守るべき法律の消費者契約法等です。

宅建業法:不動産業を営む為には、免許が必要造成許可が必要な宅地で造成許可を受けずに契約出来ない。建物を売る場合は、事前に建築確認を受けておかねばならない。しかし、売買契約だけが、NGで請負契約は可能です。

建設業法:1500万以上の工事を受注する場合は、建設業許可が必要。

消費者契約法:ウソを言って契約させてはいけない。デメリットを故意に説明しないで契約してはいけない。

宅建業法、建築業法で、揉め事が起こり、争いが解決しない場合は、民法に帰属します。

あくまでも、宅建業法と建築業法は業者と消費者を比べると業者の方が知識や経験がある為、業者から消費者を守る為に造られた法律です。

民法の区分所有法

区分所有マンションには、専用部分と共用部分があります。

居住用や事務所として利用される部屋を専用部分といい、区分所有者で共有するものを共用部分といいます。

共用部分は、法定共用部分と規約共用部分に分けられます。

法定共用部分とは、廊下や階段、エントランス、エレベーターなど区分所有者で共用するものをいい、規約共用部分とは、集会所や管理人室など、専有部分に見えるが、規約によってみんなで共用すると決めたものをいいます。

そして、規約共用部分は登記が必要になります。

マンションには様々な共用部分があるので、区分所有建物について物事を決めて管理するには、区分所有者で集会を開いて決める必要があり、この管理には管理組合によってなされます。

管理組合は、集会の決議で区分所有者、又は、議決者の各4分の3以上の賛成を得て、主たる事務所において登記をすれば法人となる事が出来ます。

又、管理組合の集会の決議で区分所有者及び議決者の一定数の賛成を得れば可能になる事があります。

区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要。

・建替え決議:規約で別段の定め(定員の増減)不可建替えに賛成の区分所有者は、反対の区分所有者に対して、区分所有者の売り渡し請求をする事出来ます。

区分所有権および議決権の各4分の3以上の賛成が必要。

・共有部分の重大変更:規約により区分所有者の定数を過半数まで減らす事が可能です。
しかし、議決権の定数は減らせません。

・規約の設定・変更・廃止:別段の定め一部の区分所有者に影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。

・管理組合の法人化:別段の定め不可

・専有部分の使用禁止請求:別段の定め不可必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・専有部分の競売請求:別段の定め不可必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・占有者に対する引渡請求:別段の定め不可必ず裁判所に訴えるという方法で請求しなければなりません。

・大規模滅失の復旧決議:別段の定め不可大規模滅失とは、建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合をいいます。

区分所有者および議決権の各過半数の賛成が必要

・共用部分の軽微変更:別段定め可能
・行為の停止請求:別段の定め可能
騒音や悪臭などの迷惑行為の停止請求は、区分所有者の1人または、数人、もしくは、全員、管理組合法人等が自由にすることが出来ます。

しかし、提訴を提起するには過半数の賛成が必要です。

・小規模滅失の復旧決議:別段の定め可能
小規模滅失とは、建物の価格の2分の1以下の部分が滅失した場合をいいます。

区分所有者および議決権の各5分の1以上の賛成が必要

・集会の招集:規約により、区分所有者の定数も議決権の定数も減らす事が可能です。専有部分を借りている者は、議決権を持たないので決議に参加する事は出来ませんが、集会に出席して意見を述べる事は出来ます。

そして、決議の効力は専有者に対しても及びます。

単独で可能

・共用部分の保存行為:別段の定め可能

・小規模滅失の復旧:別段の定め可能1人で直して、その費用を他の区分所有者に請求することができます。
・行為の停止請求(裁判外):別段の定め不可


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