売却価格がローン残債務額を下回って
オーバーローン状態に陥ってしまっている物件の場合は、どうしたらいいのでしょうか？
オーバーローン状態とは、売却価格が支払いの残債金額を下回ってしまった場合の事です。
実際には相談者や滞納者にはこのオーバーローン状態に陥っている物件を抱えている方が非常に多いのです。
何故、このような状況が非常に多く、そして、このようなオーバーローン状況に陥ってしまったのでしょうか？
金融機関が100％融資する
一昔前は、金融機関が物件価格の85％～90％しか融資しなかった為、住宅ローンで購入する場合でも差額分の 自己資金（頭金）が必要でありましたが、最近では金融機関が100％融資するようになりましたので、 自己資金不要で購入出来るようになり、不動産業者も自己資金不要で購入意欲を煽るようになりました。
住宅だけではありませんが、経年劣化で年数が経てば、住宅の価値と資産性は下がります。 極端に言うと、新築で購入し登記をした瞬間から価値は下がり始めます。
物件の土地や建物、築年数、 駅からの距離によって変わってきますが、オーバーローンになっている金額分はローンを組んだ当時に本来入れるべきだった 自己資金の金額になるかと思います。
さらに、フラット35の借り入れ条件は低いと言われており、ただでさえ、借入の条件が低く、 融資額の比率が変化しているので、自己資金がない人でも簡単にマイホーム購入を考える事が出来、 実際に購入出来るようになりました。
しかし、100％ローンが組めるようになっても、最低、 現金で200万円前後の諸費用はかかります。
自己資金無しでローンを組む
そこで、当時、勢いのあると言われた不動産会社は、営業手法の一つとして諸費用ですら不要にし、 完全に自己資金が不要であっても購入出来るという謳い文句で販売を始めたのです。
主にマンションのデベロッパーや 戸建ての建売業者が多かったようで、手法として様々ですが、実質値引きをして諸費用を含めた割賦払いを組む方法であったり、 諸費用をノンバンクで組んだりとしたようです。
その結果、通常であれば、金融機関の住宅ローン審査が否決か減額であるものが満額可決の回答になりました。住宅ローンの審査は年収から返済比率を考慮し、融資金額を計算します。基本的に返済比率は年収にもよりますが 30％～40％です。
諸費用もノンバンクで
しかし、住宅ローンとは別にノンバンクから諸費用を割賦払いにしたり、物件価格に諸費用上乗せでローンを組んだりすると返済比率が50％になってしまう場合もあります。
返済比率35％とは、年収の35％迄であれば一年間の住宅ローンの支払いに充てられるという考え方で、 この返済比率が上がれば上がるほど支払い金額は高額になる為、当然に生活が圧迫される訳です。
もちろん不動産業者は販売するのが仕事である為、生活が圧迫されようと顧客が買う気を無くすようなことは 一切言いません。
その結果、数年で支払いが圧迫されるという事になり、今現在がそのような方が非常に多い時期であるという事です。
では改めて、銀行も返済条件の相談に乗ってくれず、オーバーローン状態に陥っている物件を抱えている方はどうすればいいのでしょうか？
代表的な対応は、任意売却（任売）強制的な売却（競売）、自己破産になります。
まず、何も対応をせず支払いを滞納したままであれば強制的に売却されます。対象物件を裁判所が強制的に売却するのです。デメリットとして売却価格は大幅に減額される可能性があり、売却できても残債務はそのまま残ります。
又、引越し費用等の交渉はほぼ出来ません。
自己資金を必要としないので、月々の支払いは当然ギリギリの設定になります。
買う側は、マイホーム購入で舞い上がっているので、オーバーローンなることを考えないようにしてしまうのです。
毎月の支払いがギリギリなので、チョットした出費でも重なれば支払い不能になってしまう怖さがあるのです。
お困りの方は、無料相談センター03-5823-4670へご相談ください。
