家を売却しようと思っても、住宅ローンや住宅を担保にした借り入れで残債務が残っている状態で売却するには抵当権者の承諾が必要です。
不動産の価値が一般的な市場価格で見て、残債務をはるかに上回る場合はあまり心配する事は無いのですが債務が多い場合は、債権者が納得しない事もあります、このような状況の売却を任意売却と言います。
特に最近は、人口減少の影響なのか古い物件は売れにくく戸建の場合は建物がある事で解体費用を見込んで、その分マイナスの見積もりをすることが多くなっています。
特に目立つのは駅から遠い戸建住宅で、20年以上経過した物件は任意売却しにくいようです、同じ地域で似たようなタイプの新築住宅が安く売っていればわざわざ古い建物がついた中古住宅を買おうという人がいないのです。
新築であれば設備も最新のものが使われておりローコストでも住みやすいのですが、古い建物は設備も古く、場合によってはリフォームや修繕が必要になってきます。
また、広い土地に大きな建物を建てた、ある意味贅沢な造りの中古住宅などは特に任意売却しにくいようです、それというのも、大きく立派な家を購入しようとする人は自分の好みの家を一から注文しようとするので、他人の趣味で建てた家を買おうとは思いません、物件の評価からすれば安く買う事が出来たとしても一般的な人はそんな大きな家は必要ないですし、固定資産税もばかになりません、そうなると、業者が買い取って建物は解体し、2~3戸の戸建てを建てるのか、マンションを建てて売却するという事になってくるのです。
では、マンションはどうでしょうか?マンションの場合も古くなった建物は管理費が高かったりリフォームが必要だったりとやはり任意売却しにくいようです。
逆に人気があるのは、都心や駅近くのマンションで比較的築浅の物です、場合によっては10年前に購入した時と同じ値段で任意売却出来る事もあります。
マンションの場合は、管理費の滞納があるとその分を買主が負担することとなるので売却価格に影響します、また、国民保険や住民税等の滞納で自宅に差押えが入っているとその分も売却時に清算しなければいけなくなるので任意売却に影響してきます。
任意売却で多いのが、売主の方が感覚的に高い金額で売れると勘違いしている事です。周りの情報や公示価格などを参考にするのでしょうが、入ってきた情報の高い方をインプットしたり、今の状況を加味しないで市場価格より高く、出来るだけ手元にお金が戻ってくるようにと考えてしますのです。
それにつり合った人気物件なら良いのですが、なかなかその様な物件は少なく、同じ棟のマンションが何件も売りに出ている場合もあり、それだけ中古住宅が売れ残っているという事です。
それでも、新たに住宅ローンを組んで家を購入する人は大勢います、その中の数%の計画を誤った人がまた任意売却を選択することとなるのです。
購入前に無理な返済計画を立てないことが重要です。