競売と破産

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既に所有不動産に対して、競売開始決定が出ている場合でも、住宅ローンが原因なのか、事業資金なのか、カードローン、管理費滞納、その他訴訟による確定した債務名義、相続等による共有物分割請求が原因なのかと申し立て内容によって対応が変わる場合があります。

住宅ローンやカードローン、訴訟による申立ての場合、個人再生が可能であれば破産をする必要もなくなります、個人再生で住宅ローンを除く借金を1/5または1/10に圧縮すれば支払いが継続できる場合はその方が良いでしょう。

事業資金等の借り入れで不動産を担保に入れている場合は資産(不動産)を売却して清算したうえで、債務がまだ残るようであれば破産を選択することになりえます。

まだ競売前の場合
最近増えているのが、投資用マンションをフラット35を利用して購入し、支払いは遅れていないにも関わらず、債権者の住宅支援機構から問い合わせが有り、居住用として購入、住宅ローンの借り入れした部屋は、賃貸で貸していないですか、しかも購入当初から貸していませんか？と質問されることが有ります。

フラット35は居住用として購入する住宅のローンに対し、低金利の優遇処置を受けることが出来ますが、賃貸で貸し出す投資用マンション等には利用できない規約になっています。

この場合、既に賃貸で貸していることなどを住宅支援機構が全て調査してからの問い合わせなので、誤魔化し切れないと思われます。

そうすると、次には規約違反による残金一括返済請求の催告書が届きます、安くても数百万～高ければ4000万円位の債務の一括返済を迫られるので、支払いを出来る人はごく僅かです。

支払いが出来ないと次に、競売の申立てをされる事になります、申立書が届いてから早ければ4ヶ月ほどで落札されてしまいます、しかも競売なので一般の流通価格よりかなり低い金額で落札されることになるので、かなり借金が残ることがほとんどです。

そこで、残債務をどのようにするかですが、よっぽど高収入な方を除けば、分割で支払っても一生返し終わらない可能性が高く、破産をする方がほとんどです。

ここまで来てから破産を選択するのは良いですが、人によっては焦って弁護士に相談し、すぐにでも破産をお願いしますと言って早く負債から逃れようとことを急ぎすぎる方もいますがこれは避けた方が良いです、それはなぜかと言うと、数千万円の資産や負債を抱えたまま破産申請をすると、破産管財人を裁判所が選任することになり、その費用が約20万円位かかります、競売まで待って破産をすれば管財人の費用が掛からない可能性があります、なので、債権者からの煩わしい請求を逃れたくても、破産ではなく、債務整理という形で委任し、最終的に破産という方が良いでしょう。

競売前だけれども、住宅ローンもその他の借金も支払いが遅れてもう支払い切れないという方もいます、その場合でもどのように進めるかによって負担する費用に差が出ます、解らないことが有りましたら一度ご相談ください。

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