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共有不動産(持分)の売却

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共有不動産(持分)の売却をするには

共有不動産を売却する際に、権利者全て同意のうえで、不動産全てを売却する場合と、持ち分のみを売却する場合とに別れます。

全員が同意のうえで売却する場合は売却代金を持ち分の割合で分ければ良いので、通常の不動産売買と何ら変わりはないのですが、持ち分のみの売却となるとそうはいきません。

他の所有者の同意はいらないものの、購入しようとする人や取り扱う業者が少ないのです、よって、売却する際は、通常の取引価格よりかなり低くなることがあります。

持ち分のみを購入する側もリスクがあるので当然です、お金を出して買った後、居住している共有者との交渉で、相手の持ち分を買い取る方法又はこちらの持ち分を買い取ってもらう方法を提案しても成立しない場合困ってしまいます。

最悪、共有物の分割請求訴訟を裁判所に提起し、そこでも話し合いがつかなければ、裁判所の判断で競売にかけ、売却代金で清算する事になることもあります。

競売での売却となると一般の売却価格の5割~7割となることもあるので大損してしまいます、なので高値で買取りすることは難しいのです。

持ち分買取り・売買の専門業者

しかし、不動産の持ち分買取りや売買を専門にしている業者もおりますので、場合によっては希望に近い金額での売却も可能になることもあります。

では、どんな時に持ち分の買取りや売買を専門にしている業者に頼むのでしょうか?

・相続で不動産の一部の相続を受けたが、遠い親戚等が住んでいて自分には何のメリットもなく、自分個人としては金銭的に困っていてお金に換金をしたい。

・夫と共有の不動産を所有しているが、離婚することとなり売却して分割する提案をしたが拒否されたため、自分の持ち分だけでも売却してお金に変えたい。

・母と兄と自分の3人で共有する家に皆で住んでいるが、折り合いが悪く喧嘩が絶えないため家を出ていきたいが資金が無く母や姉に持ち分の買取りを提案したが拒否されたため自分の持ち分だけでも売却して引っ越し資金にしたい。

不動産の共有持ち分とは

不動産の共有持ち分とは、不動産(一戸建てやマンション、土地のみ、借地の上の建物のみ等)の所有権を主張するために法務局への登記が必要になります、いつ誰がどのような原因で不動産を取得したのか?不動産を担保に入れて借り入れたのか?等が解るようになっています、また、必ず一人の人や法人が所有者になるとは限りません、複数の所有者がいる場合には共有持ち分の登記をします。

土地:A 2分の1、B 2分の1 建物:A 2分の1、B 2分の1という共有者の登記であればA,Bが土地建物を半分ずつ所有しているということがわかります。

共有持ち分になるケース
  • 家を購入する際に夫婦共有名義にした

家を購入する際に夫婦で話し合い共有持ち分の設定をする方も少なくありません、1/2ずつや、頭金を出した割合によって差をつけたり、夫100分の99、妻100分の1のように少しだけでも登記するという方もいます。 しかし、離婚するとなった時には問題になってしまいます、どちらが住み続けたいと言っても、もう片方の人が売ってお金にしたいと、意見が合わない場合や、住宅ローンが残っていて、離婚後に収入が減少し払えなくなっても一人の判断だけでは勝手に売却できないのです。

  • 相続により共有持ち分での登記をする

例えば、父が亡くなり住んでいた家を法定相続分通り分割する場合、売却してお金で分けるか、共有持ち分の登記をして分割するかに分かれます、母親などが住んでいた場合売却することはほとんどありません、そこで、どのように分割するのか?ですが、子供が2人いた場合として法定相続すると、母2分の1、子A4分の1、子B4分の1となります。

このように、1家族で住む場合は良いのですが、亡くなった方が妻も子供もいなく兄弟が多い場合などは相続人が何十人にもなり分割するのも大変になります。

共有持ち分のデメリット
  • 最大のデメリットは、共有者全員の同意が無いと売却できないということです。  また、大規模な改修や建て替え等の物理的な変更も勝手には出来ません。
  • 持ち分に関係なく、不動産の全部について使用する権利があるので、100分の1の所有者が使用頻度等の制限を設けたにしても、不動産の全部を持ち分の割合に応じて使用する権利があります。
  • 共有不動産に誰が住んで管理をするのかという問題もあります、また、固定資産税の支払いや細かな修繕にかかる費用負担等の管理にかかわる問題もあります。

いろいろな事情はあると思いますが、不動産の共有持ち分を売りたい、買い取ってもらいたいという方は、一度ご相談ください。

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