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任意売却とは
一般的に任意売却とは、不動産所有者が通常売却するのとは違い、売却金額より、住宅ローンの残債務の方が多い物件に対して抵当権を設定している。
金融機関などの債権者に、不動産の売却代金から配分することによって抵当権や差押えの解除をしてもらい、任意で売主と買主間の売買契約を成立させることを意味します。
例えば、図の中の市場売却価格で買い手が付いたとしても、残債務に当たる部分を支払わなければ債権者から抵当権は解除してもれえませんので、 任意売却の手続きが必要です。
任意売却専用相談フォーム
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任意売却の事例
ある程度、残債務が減っていたこともあり金融機関が支払いの条件変更に応じてくれて助かりました。
今後は、恩返しのためにも出来るだけ早く完済したいと思います。数十年勤務していた会社が倒産し、知人の紹介で運よく再就職は出来ましたが、給料の手取り額が今までと比べ、かなり下がってしまいました。住宅ローン等の支払いも厳しくなってきたので、金融機関に相談をさせて頂きましたが全く応じて戴けず、知人からリスケジュール（支払い条件変更）の成功例の話を聞き、無料相談センターさんへ相談しました。難しい案件であったとの事ですが、リスケ交渉を行って頂いたところ、金融機関も交渉に応じて頂き任意売却せずに済み、月々の支払い額が大幅に減額致しました。現在は生活も楽になり大変感謝しております。
離婚後、賃貸で貸して支払いに充てていましたが、空室になり困っていましたが何とか解決し、ほっとしています。結婚後に夫婦合算で住宅ローンを組み、共有名義で購入致しましたが、色々あり離婚の運びとなりました。今まで住んでいた家の売却を希望していましたが、今の価格では残債務に届かずさらに、名義が共有のため、売ることが出来ませんでした。状況を改善する方法がなく延命処置で賃貸に出し家賃からローンの支払いをしておりましたが、入居者が退去し空室になってしまいました。困っていたところホームページ拝見し、今後の事を相談させて頂き、我々の今後の人生設計を含めて様々な解決策をご提案頂きました。その中で、元夫婦共々、任意売却を決意し、それぞれがそれぞれの新たな人生のスタートさせる事ができました。
最終的に任意売却することになりましたがあのまま苦しんでいても何の解決も出来ませんでした。今は平穏な暮らしが出来てとても幸せです。数年前に念願の新築マンションを購入しましたが、昨年の経済状況から給料の減額と賞与カットに…。月々の支払い、負担を減らすためボーナス併用で住宅ローンを組んでいた為、ボーナス時の支払いが出来なくなってしまいました。知人に任意売却を進められましたが、何とか2回程貯金を切り崩し支払いましたが、今後、賞与が今まで通り出る保証もなく、子供の学費や養育費の捻出も見通しが厳しくなってきました。家庭内でも妻と結論のでない口論が絶えず、出口の見えない生活に疲れ果てていたところ、無料相談センターのホームページに辿り着きました。毎日の殺伐とした生活から疑心暗鬼になっていましたが、『なぜ、もっと早く相談に来なかったのですか？』と言われ、相談無料にも関わらず本当に親身に対応していただきました。結果として任意売却を決意し無料相談センターのお手伝いで新居へ引っ越し。引越し費用や新居に必要な家庭に目を向けて生活しています。今の家族を見ていますとあの時に相談をし、結論を出した事は決して間違ってはいなかったと実感しております。
投資用マンションをいくつか所有していましたが支払いが 追いつかなくなり相談しました、今は肩の荷がおり仕事に専念出来ます。お恥ずかしい話ですが、過去に高収入の時期があり、それに比例して多額の借金がありました。また、節税用として投資用の不動産も幾つか所有しており、全ての支払いで毎月首が回らず、借金に借金を重ねるという生活を繰り返しており、楽になりたい一心から相談させていただきました。出来れば、諸事情から住まいを変える事なく対応して頂けたらとわがままを申し上げましたが、一つ一つを丁寧に対応して戴き、私の任意で進め、今までの住まいと変わることなく、又、借金返済金額は驚くほど楽になりました。本当に有難うございました。
なぜ任意売却が良いの？
本来、任意売却ではない不動産の売買において、抵当権や差押えが設定されている不動産の場合売主が買主に所有権の移転をする前に抵当権や差押を外さなければなりません。
これは、売買契約書に「売主は買主に対し、本物件について、所有権移転時期までに売主の責務と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、 地上権、賃借権その他名目を問わず買主の所有権を阻害する一切を抹消する」。
この様な契約条項が盛り込まれており、売買対象の物件から抵当権等が外れない場合特約事項が無い限り損害賠償の請求をされる可能性があります。
通常、任意で抵当権を外してもらう場合、抵当権を設定している債権者に対し残債務の清算をすることにより抵当権を外してもらう事が出来ますが、住宅ローンの債務が残ってしまう場合はどうすればいいのでしょうか？
特に、ローンを組んで借入れをし、毎月金銭消費貸借契約に基づく返済を任意で行っているのであれば、債権者とすれば約束通りの金額を支払ってもらう以外の任意売却の様なわずらわしい事は出来るだけ避けたいのが本音です。
よって、金融機関に対して、売却代金は残債務を下回ってしまうかもしれないけど、支払いが厳しいので借入れした債務を売却することで清算したいと言っても、債権者から、借金の担保として抵当権を設定しているのだから、残債務全額を清算しない限り外すことは出来ないと言われてしまいます。
債権者にもメリットがあります
そもそも、金融機関などの債権者から借入れした金額と抹消登記費用や不動産業者の仲介手数料を合わせた金額より高く売却できるのであれば、何も金融機関などに相談する必要もないのです。
ただ、現実には市場の相場は住宅を購入した時よりはるかに低く、毎月の支払いを任意で相当多く設定しているか、長期にわたって返済した場合でなければ債務が残ってしまうでしょう。
この様な状態で、手持ちの資金もなく毎月の支払いも滞りがちとなると、いずれ抵当権を設定している担保権者は競売手続きを申立てる事となります。
そうなれば幾ら所有者でもその意思とは関係なく対象物件を裁判所が査定した金額以上で入札を募集し、一番高い値段をつけた人が落札、その人に所有権が移転します。
しかし、数十万という費用をかけて市場よりも低い金額で取引されるよりも、債権者と債務者が合意のもと任意売却し、残債務の精算をするのであれば、 期間的にも早く、市場に近い金額で売却できるのでより多くの回収金額も見込めるため、任意売却は大きなメリットがあります。
任意売却のメリット
任意売却は、通常の不動産売買と同様の一般市場で募集し売却活動を行います。
それとは違い、競売の場合は不動産の占有者が居住中であった場合などを理由に住宅ローンが組みにくく、購入希望者自ら内覧する事が出来ない為、 競売申立ての資料のみで判断しなければならない。
購入するにも一般の方からは敬遠されるため、落札者はほとんどが不動産会社です。
任意売却であれば、一般の売買契約に基づき占有者の問題が無くなるため、購入希望者が住宅ローンを組む事も可能になり、物件の内覧もできるため、より多くの方に検討してもらえ、競売よりも高い金額で売却できる可能性が多くなります。
よって、任意売却の売買代金で清算してもらう債権者からしても回収金額が競売よりも任意売却の方が多く見込め、債務者としても残債務が少なくなります。
競売申立て後の任意売却
競売申立て後に任意売却をする場合のデメリットとして、申立て時に債権者が裁判所に予納した予納金 （2000万円未満の場合:60万円、2000万円以上5000万円未満の場合:100万円、5000万円以上1億円未満の場合:150万円、1億円以 上の場合:200万円）を債務者が負担しなければいけなくなるので出来れば競売前に任意売却した方が良いです。
予納金とは、不動産を競売にかけるために必要な権利関係者に送る郵便代や不動産の評価をするために現地に執行官等が行くための費用などに使われます。
日数が経てば経つほど使われる費用も多くなるのでなるべく早めに任意売却をして取り下げるべきです。
任意売却しても価格が低く売却代金から債務を引いてしまうと債務者の手元にお金が残らず、引っ越しもできなくなる場合などは、金融機関によっては予納金を債務者に請求しないケースも有ります。
逆に任意売却しても債務が残るにもかかわらず、任意売却に応じるには予納金を一括で支払いしてからでないと認めないという場合も有ります。
任意売却でも売れない
取下げのお手伝いを目的とした活動をしていると、1年以上前に任意売却で売りに出したが売れないので競売になったという話しを聞きます。どんな場合にこの様な結果になるのでしょう。
1.債務（借金）額が大きい
任意売却するためには不動産業者と専属専任媒介契約又は専任媒介契約、一般媒介契約のいずれかの契約を結び不動産の売却活動をしてもらうのですが、売り出しの価格は勝手には決められません。
地域の相場に合わせて売れやすい金額で設定したいところですが、債権者が同意できない金額（債権額を大きく下回る額では 競売の方が良いと判断する事もあるので）では任意売却と言っても売りに出せないのです。
そうなると、高めの設定になる事があり、どうしてもその物件が良いという方がいない限り普通の人であれば同条件で安い物件を買いたいと思うのです。
この様に任意売却でも売れない事があります。
また、債権者によっては任意売却自体受付けないとい う事もあるようです。
2.物件の状態が悪い
任意売却だけでなく通常の場合もそうですが、対象物の使用状況によって値段の上下や売れるか売れないかが決まります。
子供が居たりペットを飼っていて壁や柱、床がシミや傷だらけ、臭いもしみついている様な状態だと同じ場所、同じ間取りで も金額に差が出ます。
イメージだけで購入を控えることになりかねません。
3.居住者がいる
不動産屋としては任意売却する物件から売主が引っ越した空家の状態でお客様を案内したいところですが、任意売却をしようと する人のほとんどは金銭的に厳しい状態の人が多いので引っ越し費用が負担出来ずに住んでいる状態で購入希望のお客様を案内す ることになり、生活感があるところを見てしまうので空家の状態に比べると売れにくいようです。
4.リフォーム代がかかる
任意売却するために不動産業者に見積りに来てもらった際、以前床に重いものを落とした時にできた穴がありこれを直さないと売りに出せない。
又はその分を金額から引かないといけないと言われましたが、リフォーム代は捻出出来ないのでそのまま売りに出してもらったが購入後にリフォームする費用や時間がかかる事がネックとなり売れなかった。
5.交通の便が悪い
これは任意売却に限った事では無いのですが、駅から徒歩30分、バス便で30分、車でないと生活出来ないと言った様な場合は売れにくいです。逆に駅から1～2分、雨でも駅から濡れずに帰れるマンションなどは人気があります。
その他、任意売却に限った事では無いのですが、工場や店舗併設、近くに工場、お墓、イメージの良くない施設がある、買い物 が不便、無駄に建物や土地が大きい、災害の危険がある、事故物件など色々な理由があります。
お困りの方は、無料相談センター03-5823-4670へご相談ください。
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