戸建やマンションを所有し、居住している一般の方が住宅ローンを滞納して競売にかけられた場合、 自宅を売却しないで解決するには民事再生の選択しかないと思われます。

以前は一般の方にはそんなに知られていなかったのですが、ネットの普及により検索すれば当然、民 事再生による「競売取り下げ」のキーワードが出てきます。

民事再生で検索

これにより以前は、競売にかけられて諦めるしかないような状態でも何とか民事再生の申し立てをして、 自宅を残そうという方も増えてきました。

再三の請求に応じなかった債務者に対し、予納金を積んでまで競売にかけた債権者としては、法律的に 認められていても納得がいかない部分でもあります。

さらに件数が増えれば負担も多くなるので何とか回避しようと思うのも企業として当然です。

では、債権者側としてどのように対抗できるのでしょうか?

住宅ローンの保証会社の場合、代位弁済後6カ月経過後に競売を申し立てることによって、住宅資金特別条項 の要件を満たさなくなり、競売を取り下げることはできなくなります。

その他の場合、民事再生を認め競売も取り下げるが、競売の予納金を一括で支払うことを条件とした場合、 60万円~120万円のお金を一括で払える人はなかなかいません。

予納金の返済

本来予納金は使った分だけ債務者が負担すべきもので、概算で算出して請求すべきところをあえて、予納金 の全額を一旦入れさせて、その後清算して戻すやり方をするところもあります。

それでもどうしても支払えない場合は、最終的には分割を受け入れる可能性は高いようです。

競売の予納金は何に使われる?


債権者は競売を申し立てる場合、予納金(60万円~120万円)を裁判所に収めます。

この予納金はどのように使われるのでしょうか。

1.裁判官による嘱託手続きの費用

2.競売開始決定正本送達費用

3.抵当権者に対して債権届け出の催告

書送付費用

4.執行官による現況調査費用

5.物件評価人に支払う評価費用

6.売却基準価額の通知及び広告料

7.執行官による売却実施の手数料

8.落札者の決定後代金納付期限の通知費用

上記の手順で予納金は使われていきます。

競売は粛々と進んでいくので、早く取下げることができれば、 それ以上予納金が使われる事はありません。

早く競売取下げに取りかかれば予納金の負担を軽減できるのです。

特に執行官による現況調査の前に 取下げることが望ましいのです。

住宅ローン以外の一般債権がある場合

・100万円以内の債権は全額を3年以内に返済する事になります。 全額を返済するので一般債権者の同意が必要ありません。
・100万円以上で数社の借り入れがある場合、債権額の1/2以上を有する債権者の同意が必要になります、また、回答が無い場合は同意したとみなされます。
例えば
A社・・100万  B社・・50万 C社・・50万 D社・・30万 E社・・20万
の借り入れがあった場合、A社が同意しなくてもその他の債権者が同意又は無回答の場合は民事再生が認められます、逆にB社、C社、D社が同意しない場合は認められない事になります。

先取特権のある債権者

マンションの管理費や税金、健康保険料の滞納がある場合、債権者と話し合い分割で支払っていく内容の合意書が必要になりますが、あまりにも金額が大きい場合(100万円以上)その時点で民事再生の申立てを諦めた方が良いでしょう。

競売前の場合

・住宅ローンの残債務は幾らか?
残債務と毎月の支払金額を確認します。

・住宅資金以外で自宅を担保に入れて借り入れしてないか?
事業資金やその他借金や他人が借金する際の協力も含め担保として提供していないか、登記簿謄本を取得して確認する必要があります。

・自宅の価値(評価)は幾らか?
不動産業者に見積もり依頼をして住宅ローンの残債務より自宅の価値が低い事を確認する必要があります。(家を売っても借金は清算できない事の証明)

・今の家計の収入でその他の債務も含めて支払い可能か?
家計表をつけて収支のバランスを確認する必要があります。

・財産となりうるものは無いか?
生命保険の返戻金や退職金、ローンの残っていない価値のある車等資産となりうるものの価値に応じて一般債権の減額がされなくなります、もしくは解約、退職、売却してその分を清算するかです。

競売後

債権者が裁判所に予納した申立費用、約60万円~120万円位を競売取下げ時点で用意しなければいけなくなります。

A住宅ローン滞納が原因
・住宅ローンの残債務は幾らか?
残債務と毎月の支払金額を確認します。

・住宅資金以外で自宅を担保に入れて借り入れしてないか?
事業資金やその他借金や他人の借金も含め担保として提供していないか、登記簿謄本を取得して確認する必要があります。

・自宅の価値(評価)は幾らか?
不動産業者に見積もり依頼をして住宅ローンの残債務より自宅の価値が低い事を確認する必要があります。(家を売っても借金は清算できない事の証明)

・保証会社が代位弁済してないか?
保証会社が代弁して6ヵ月を経過していないか確認する必要があります。

・今の家計の収入でその他の債務も含めて支払い可能か?
家計表をつけて収支のバランスを確認する必要があります。

・財産となりうるものは無いか?
生命保険の返戻金や退職金、ローンの残っていない価値のある車等資産となりうるものの価値に応じて一般債権の減額がされなくなります、もしくは解約、退職、売却してその分を清算するかです。

・住宅ローンの滞納金額と遅延損害金は幾らになるか?
場合によっては毎月の分割金に組み込んでもらえますが、債権者によっては競売取下げ時に滞納分と遅延損害金を一括清算する事を条件とされる事もあります。

Bその他借り入れの滞納=裁判上の和解又は判決、支払い督促等の執行文付きの債務名義による差押えが原因

住宅ローンの支払いとその他借り入れの支払いが両方あり、住宅ローンの支払いを優先するとその他の債権者から訴訟等を起こされ、最終的には財産を差し押さえられます。

一般債権者が競売の手続きをしてきても民事再生を申立てすれば、強制執行の中止命令を取ることが出来るので、その他の一般債権者と何ら変わらなくなりますので1/5の対象になります。