債権債務問題の相談を受けていると人によってさまざまな事情があり、優先したいものがそれぞれ違います、自宅を持っている人は、家を手放したくない、車を手放したくない、身内に知られたくない、職場に知られたくない、事業を継続したい、債権者に支払いをしたくない、と守りたいものが違います、特に多いのが自宅を手放したくないという相談者です。
借金や住宅ローンの返済が厳しくなり滞納が続けば債権者としては放置できないので、債務者の資産を差し押さえてくるのは当然ですが、債権者の立場や差し押さえる資産によっても対応は変わってきます。
債権者が担保設定してる場合
住宅ローンや事業資金の借り入れをする際はほとんどの場合自宅を担保提供しないと借り入れができません、それというのも金額が高額になるので何かあった時に保全できるものが無いと債権者としても困ってしまうので、不動産を担保に取り、万が一支払いが滞った時は不動産を競売にかけて回収するのです。
第一抵当権者（一番最初に抵当権を設定した）が競売を申し立てた場合は、競売が無剰余（競売で売却しても）で取消になることはありません。
一般債権者の場合
銀行ローンやカードローン、消費者金融、友人、知人、身内などの担保を設定していない債権者を一般債権者と呼びます、この一般債権者への返済が滞った場合ですが当然電話やメール手紙などで督促してきてそれでも一定期間支払いが無いか滞納金額が膨らんだ場合、法的手続き（訴訟）によって回収に動いてきます、そうすると裁判所からO年O月O日O時に裁判所に、もしくは訴状に対する答弁書を提出するようにと通知が届きます、第一回目の期日は答弁書を提出しておけば裁判所に行かなくても良いのですが、二回目以降は本人もしくは代理人（弁護士等）が出廷しないと訴状の請求内容を認めたものとみなされ判決が出てしまいます、多くの相談者の方は裁判所からの通知にも目を通していない方や、どうして良いか解らず答弁書も出さずに一回目の裁判で判決が出てしまうのです。その後、数か月して裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪ねて来て、この家が競売にかけられるので現況調査するために家の中の写真を撮らせてくださいとやってきます、拒否しても鍵屋を連れて鍵を開けて中を調査するので抵抗するだけ無駄だと思います、その後、競売の開始決定通知が届き、どこの債権者が幾らの債権額で競売の申立てをしたか解ります。
そこから3ヶ月後位に不動産の鑑定結果のもと売却基準額や最低入札価格が決まります、この鑑定結果の金額より住宅ローンやその他抵当権が設定されている借入れが多く残っている場合は競売を継続しても一般の申立て債権者に配当がいかないので競売する意味が無いのです、そうなると裁判官の裁量により、無剰余、取消しとなります。
それが解っていても一般債権者は競売の申立てをしてきます、理由としては5年前に確定した債権の時効が来る前に申立する場合や、会社的、担当者に債権回収に取り組んで入りという税務署や株主、上司に対するアピール的な部分もあると思います、大手の金融機関にとっては50万円程度の僅かな金額でも、返済が滞っている債権を放置する訳にもいかないという事です。
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